母と娘の 相続談義
空き家になった実家を売ると、どんな税金がかかる?
こんにちは!佐藤です。
この記事を書いている今、名古屋では桜がちらほらと花を開き始めています。
この季節通信が皆さまのお手元にとどく頃は、
新緑がまぶしい季節となっているでしょうね。
土地を売ると税金がかかる?
母:
ご近所の田中さんがね、実家の家と土地を相続したんだけど、
ずっと空き家だったみたいなの。
それで、去年その土地を売ったんだって。
そうしたら、すごく高い税金がかかったって言ってた!
土地を売ると、必ず税金がかかるの?
エリコ:
そうではないよ。 土地を売って税金がかかるのは、
『売ったことで利益が出た人』
だけだよ。
母:
利益? 不動産屋さんじゃあるまいし、
一般の人は、別に利益を出す目的で売るわけじゃないでしょ?
エリコ:
そうだね。 でも税金の世界では、土地を売って、
『利益が出たかどうか』
で、税金がかかるかどうかが決まるの。
『利益』の計算方法
@ 今回、土地を売った金額
↓ マイナス
A その土地を買った当時の購入金額
↓ マイナス
B 今回、土地を売るのにかかった費用
土地を売った時の利益=@−A−B という風に計算されます。
利益の計算例その1
@ 今回、土地を3000万円で売りました。
A その土地は、過去に、2000万円で買った土地です。
B 土地を売るのにかかった費用は200万円です。
とすると、 土地を売った利益は、
@3000万円−A2000万円−B200万円 =800万円
この800万円にたいして、税金がかかります。
土地を買った金額が分からないとき
母:
なるほど。
土地を買ったときから売ったときまでに値上がりした分に、
税金がかかるってことね。
エリコ:
そういうこと!
母:
ん?ちょっと待って! うちは、土地は先祖代々の土地だから、
この土地を当時買った金額なんて、ないに等しいようなものだよ。
そういうときはどうなるの?
エリコ:
土地を買った金額が分からないときは、
『売った金額の5%相当』
が、土地を買った金額だとみなされてしまうの。
母:
ご…5%???
つまり、Aの金額が少なくなるってことは、税金が高くなるってことだよね?
エリコ:
そう。だから、先祖代々からの土地を売った場合、
ほとんどの人は税金がかかってくることになるの。
先ほどの例でみてみましょう、例その2
@ 今回、土地を3000万円で売りました。
A その土地を過去に買った金額は不明。
B 土地を売るのにかかった費用は200万円です。
土地を売った利益は、
@ 3000万円−A150万円(3000万×5%) −B200万円
=2650万円
2650万円にたいして、税金がかかります!
母:
土地を買った値段があるのとないのとでは、
ずいぶん違うね!!!
それで、この利益に対して、
税金はどれくらいかかってくるの?
エリコ:
税金は、利益に税率をかけて計算するよ。
税率は、20.315%だよ。
※国税15.315%+住民税5%
※『5年以内に買った土地を売った場合』
には、税率がこれより上がります。
母:
2割ちょっとが税金ってことね。 利益が大きくなればなるほど、
税率はどんどん上がってくるの?
エリコ:
そうではないよ。 土地を売ったときの税金は、
一律で20.315%だから、 利益が多くても少なくても、税率は変わらないよ。
例その2の税金の額
利益2650万円×税率20.315% =538万円
これが税金です。
母:
ど、どひゃー!! 例その2だと、500万円以上税金をはらうってこと!?
3000万円で売れても、売るのに200万円くらい費用がかかって、
さらに税金で500万円も払ったら…えっと手残りは…。
エリコ:
2300万円しか手元に残らないってこと。
実際、こんなに税金がかかるなんて思わなかったと言う人も、たくさんいるよ。
住んでいた土地を売ったときの税金の特例
エリコ:
ただね、ちゃんと優遇措置もあるの。
『住んでいた土地を売ったとき』
には、税金が優遇されることがあるんだよ。
母:
ほっ。どんな優遇なの?
エリコ:
かんたんに言うと、 この二つの場合に優遇が受けられるよ。
@ 自分が住んでいた土地を売ったとき
A 親が住んでいた土地を、相続した人が売ったとき
母:
どれくらい税金が優遇されるの?
エリコ:
どちらの場合も、
『利益が3000万円までなら税金がかからない』
っていう優遇ルールだよ。
母:
つまり、さっきの例でいうと、
「例その1」
でも
「例その2」
でも、利益が3000万円以下だから、税金はかからなくなるってこと!?
やったー!
エリコ:
そう。すごく大きな優遇措置でしょ。
でも、注意しなければいけないのは、
この優遇を受けるには、いろいろと細かい条件があるということ。
優遇が受けられるかどうかで、税金が何百万と変わってくる場合もあるから、
事前に税理士や税務署に確認しておくといいと思うよ。
相続手続支援センターでは、
土地の売却や、売却にかかる税金についての税理士によるご相談もお受けしております。
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当センターとしては、それでもかまわないと考えています。
「相続手続支援センター名古屋」という存在を知っていただくことが、
とても大事だと思うからです。
まずは、お問合せだけでもされてみてはいかがでしょうか。
と、いくら申しましても、「業者のいうことだから・・」と思われる方も
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それでも、相続手続支援センター名古屋の思いをお伝えしないよりも、
お伝えした方がいいと思い、書かせていただきました。