相続登記の前に、そもそも登記って何だろうについて

そもそも、不動産ってなにかから

不動産というのは、土地と建物のことです。
日本では、土地と建物は別々の不動産です。
ちなみに、土地と建物以外のものを動産といいます。

とつぜんですが「債権」と「物権」って何かとそのちがい

土地や建物債権とは
「特定のだれかだけに、特定の何かを請求できる権利」
のことです。

これに対して、 物権（物件ではないです）とは、
「世の中のだれに対しても、主張できる自分の権利」
のことです。

債権の例をあげてみます。

旭さんがお金を鶴見さんに貸しました。旭さんは、
「鶴見さんだけに」（特定のだれか）、
「お金を返してください」（特定の何か）
と、請求できる権利 を持っています。

旭さんは、保土ヶ谷さんや青葉さんといった（鶴見さん以外の方）に、
「お金を返してください」
と請求できません。
また、旭さんは鶴見さんに
「給料を払ってください」
とは請求できません。

これが債権です。

物権の例をあげてみます。

港北さんは携帯電話を買いました。
港北さんは、瀬谷さんだけに
「これは自分の携帯電話です」
と主張できても、他の方に主張できないと困ってしまいますよね。

港北さんは、だれに対しても
「これは自分の所有する携帯電話です」
と主張できる権利（所有権）を持っています。

これが物権です。

物権はとっても強力な権利です

物権は、だれに対しても自分の権利を主張できるので、とても強い権利です。
不動産は一般的に高額で価値の高いものです。
だから、不動産について物権を主張したいのであれば、
登録をしてくださいと決められています。

この不動産についてする、物権の登録のことを登記といいます。
（ここでは、わかりやすさを優先して、会社の登記や不動産の表題登記をのぞきます。）

「登記をすれば、じぶんの不動産に持っている物権をだれに対しても主張できますよ」
という風に法律で決められています。

不動産に登記されている事柄は公になっています

不動産に登記されている内容は一般に公開されていて、だれでも見られます。
だれでも見られるようになっている理由は、
不動産の取引の安全のためです。

たとえば、あなたが、土地を買おうと考えたとします。
そこの土地がだれのものなのかを見られないと、
売主さんを名乗る方が、本当に売主さんなのかを確認できません。
買おうと思っている土地が税金の滞納で地区町村から差し押さえられていても、
登記の内容を見られないと、この事実に気づけません。

このように、取引を安全に行えるようにするために、
不動産の登記事項は公になっているのです。

登記事項をみてみましょう

▲法務局で見られる登記事項、表題部から権利部の甲区

 

▲法務局で見られる登記事項、権利部の乙区

不動産に登記を管理しているのは法務局です。

法務局に行くか、インターネットで法務局に請求すると、
登記事項をだれでも見られます。

不動産の登記は、2部構成です。1つは表題部。
１つは権利部です。

表題部というのは、物権とは関係のない登記です。
不動産の状況が登記されています。

土地なら「所在はどこどこ」「使われ方は、宅地、畑」
「面積は○○平方メートル」などが登記されています。

建物なら「使われ方は、居宅、車庫」
「何階建て」「構造は木造」などです。

「増築した」「畑を宅地に変えた」など、
表題部の内容を変更したら登記をするのは義務です。
この登記をあつかう専門家は土地家屋調査士です。

権利部に登記するのが物権です。
権利部は「甲区」と「乙区」の２つにわかれています。
甲区には、だれだれの不動産であるといった、
所有権に関することが登記されます。
乙区には、所有権以外の物権、
たとえば、
お金を返さないと競売できる抵当権などが登記されます。

権利部の登記は義務ではありません。
不動産に権利を持っている方が、
自分の権利を守るためにするものだからです。

▲不動産の登記事項の見かた、マンション編

左の画像は、
マンションの登記事項がかかれている証明書の一部です。
土地や建物とちがうマンションならではの特徴があります。

まず、ひとつの不動産なのに表題部が３つあります。
これは、次の３つの状況が登記されているからです。
「マンション全体のこと」
「マンションの中のこの部屋のこと」
「マンションの敷地のこと」

つぎに、マンションという建物についての登記のはずが、
土地のことも登記されています。
通常ですと、土地と建物は別の不動産で登記も別々されます。
左の図のように一つの証明書の中に、
土地と建物の登記内容が出てくることはありません。

マンションだけ例外になっています。
といいますのも、そうしないととても分かりづらくなってしまうからです。

１００戸の部屋がある１棟のマンションが新築されたとします。
マンションの敷地を１００戸の部屋の所有者が少しずつ持っています。
もし、マンションについても土地と建物の登記が別ですと、
マンションの土地の登記の証明書には１００人の名前と住所が書かれて、
何ページにもなります。

１００人それぞれにつき、相続、売買などを理由に持ち主が変わるたびに、
土地の登記が書き換えられます。新築から何年、何十年のたつと、
土地の登記内容を正しく把握するのに一苦労です。

不動産の登記が公開されている目的は、取引の安全のためです。
登記の状況をはあくできなければ、取引の安全につながりません。
そこで、マンションについては、建物（一つの部屋）について登記すると、
マンションの敷地にも登記の効果が及ぶような仕組みになっています。

�Bのところに、こまかい分数がかかれています。
これは、この部屋がマンションの敷地に権利を持っている割合です。

部屋の面積によって、
マンションの土地に持っている権利の割合が異なっています。
マンションの部屋の面積は部屋によってさまざまなので、
とても細かい分数になっています。

昔の法律で登記されているマンションの土地について

左の図が、
昔の法律で登記されている、
マンションの土地の登記事項証明書の一部です。
マンションを建設した会社から、
何人もの方が所有権を一部購入して、
同じ日に登記がいくつもされています。

月日が経つと、所有権の一部を持っている人が、
売買、贈与、相続などをしてきます。
すると、どんどんページが増えて、
登記内容を読みにくくなるのをご想像できると思います。

▲月日のたったマンションの土地の登記

左の図が、
昔の法律で登記されているマンションの土地の登記内容です。
上でお伝えしたように、どんどん行が増えていって、

50行近くになっています。

マンションの戸数と同じか、それ以上に土地の共有者はいます。（マンションの１部屋を一人ではなくて、
複数で共有していることもあるためです。）

その土地の共有者に相続がおきると、
相続登記がされます。すると、登記が一行増えます。

これでは、とても登記の内容見にくいので、
2つ上の図のように、法律がかわったのです。

不動産の名義変更と相続登記の秘訣のページはこちら（新しい窓で開きます）。